Van één pand naar drie appartementen: zo financier je een splitsing

Je ziet in dat ruime herenhuis al drie appartementen voor je. Eén beneden, twee erboven, elk met een eigen voordeur. Een gesplitst pand brengt vaak meer op dan hetzelfde pand in zijn geheel, omdat losse appartementen samen een hogere verkoopwaarde hebben. Om daar te komen, doorloop je een paar vaste stappen. Hieronder lees je welke, en hoe je financiering met het project meebeweegt.

Begin bij de gemeente

Of je mag splitsen, bepaalt de gemeente. In veel gemeenten heb je een splitsingsvergunning nodig, en de voorwaarden verschillen per plaats. Voor de verbouwing heb je meestal ook een omgevingsvergunning nodig. Elk appartement moet voldoen aan de bouwregels voor een zelfstandige woning, onder meer voor brandveiligheid, geluidsisolatie tussen de woningen en een eigen toegang. Hoe eerder je weet wat er lokaal geldt, hoe nauwkeuriger je de verbouwing kunt begroten.

Van één eigendom naar losse appartementsrechten

Zodra de plannen en vergunningen rond zijn, legt de notaris de splitsing vast in een splitsingsakte. Die wordt ingeschreven bij het Kadaster, samen met een splitsingstekening van het gebouw. Vanaf dat moment is elk appartement een zelfstandig appartementsrecht, dat je los kunt verkopen. Tegelijk ontstaat een Vereniging van Eigenaars, die het gezamenlijke onderhoud regelt.

Hoe de lening meebeweegt

Voor de aankoop en verbouwing leen je meestal op het pand als geheel. Na de splitsing rust de hypotheek op alle appartementsrechten samen. Verkoop je ze één voor één, dan los je bij elke verkoop een deel van de lening af.

“Die verdeling moet vooraf in de financiering staan,” zegt een woordvoerder van Pearl Capital, financier van zakelijke vastgoedprojecten. “Per appartement spreek je af welk bedrag er bij verkoop wordt afgelost. Dan weet de koper dat zijn appartement vrijkomt van de hypotheek, en weet jij wat er na elke verkoop overblijft.”

Bij een financieringsaanvraag heb je dit het liefst paraat:

• de status van de vergunningen, of wanneer je ze verwacht;
• een begroting van de verbouwing;
• een taxatie van het pand nu en een inschatting van de waarde per appartement na splitsing;
• een plan voor verkoop of verhuur per appartement;
• een planning waarin ook de akte en de inschrijving bij het Kadaster zijn meegenomen.

Eén appartement aanhouden

Je hoeft niet alle appartementen te verkopen. Houd je er één aan voor de verhuur, dan kun je dat appartement na afronding herfinancieren met een langlopende lening. De kortlopende financiering los je dan af met de verkoop van de andere appartementen en de herfinanciering van het laatste. Wil je voor een splitsing vastgoed financieren, neem die keuze dan vanaf het begin mee in je plan. Hij bepaalt hoeveel je per verkocht appartement aflost, en wat je straks zelf in handen houdt.